Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков – это система сбора, обработки, хранения и предоставления сведений о земельных участках. Эти сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Данные необходимы для регистрации прав, сделок и ограничений.

Основные понятия государственного кадастрового учета

Государственный кадастровый учет – это внесение сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), подтверждающее существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждающее прекращение его существования.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, присваиваемый каждому земельному участку, зданию, сооружению, помещению, объекту незавершенного строительства.

Межевание – комплекс кадастровых работ, выполняемых в целях определения местоположения границ земельного участка, их согласования с правообладателями смежных земельных участков, установления площади земельного участка и подготовки межевого плана.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости, свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, предусмотренных законом.

Кадастровая деятельность – выполнение кадастровых работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными законом.

Кадастровый инженер – физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, которое вправе осуществлять кадастровую деятельность.

Объект недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Границы земельного участка – условная линия, определяющая пределы земельного участка на местности и отображенная в ЕГРН.

Кадастровая выписка – документ, содержащий сведения о земельном участке, внесенные в ЕГРН.

Кадастровый план территории – документ, отображающий в графической и текстовой форме сведения о территории, необходимые для осуществления градостроительной деятельности, проведения кадастровых работ и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Законодательная база государственного кадастрового учета

Законодательная база государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации представляет собой сложную и многоуровневую систему нормативных правовых актов.

Конституция Российской Федерации – является основополагающим документом, закрепляющим право частной собственности и гарантирующим его защиту.

Гражданский кодекс Российской Федерации – регулирует отношения, связанные с возникновением, осуществлением и прекращением прав на недвижимое имущество, включая земельные участки.

Земельный кодекс Российской Федерации – устанавливает принципы земельного законодательства, определяет порядок использования и охраны земель, а также регулирует земельные отношения.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – основной закон, регулирующий отношения в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливает порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» – регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, определяет права и обязанности кадастровых инженеров, а также устанавливает требования к выполнению кадастровых работ.

Градостроительный кодекс Российской Федерации – регулирует отношения в сфере градостроительной деятельности, в том числе вопросы планировки территории, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» – содержит переходные положения, касающиеся осуществления градостроительной деятельности и кадастрового учета.

Подзаконные акты – постановления Правительства Российской Федерации, приказы Министерства экономического развития Российской Федерации (Росреестра), регулирующие отдельные вопросы кадастрового учета и регистрации прав.

Изменения в правилах регистрации земельных участков с 1 Марта 2025 года

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения в правила регистрации земельных участков. Теперь сделки с землей невозможны, если границы участков не внесены в ЕГРН. Это ужесточает требования к кадастровому учету и регистрации прав.

Отсутствие сведений о границах в ЕГРН: последствия

Отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН влечет за собой серьезные последствия, начиная с невозможности проведения регистрационных действий. С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает регистрацию прав на земельный участок, если в ЕГРН нет данных о его границах. Это относится и к регистрации обременений и ограничений, накладываемых на участок.

Исключение составляет установление сервитута. Если участок не имеет установленных границ, зарегистрировать сервитут все еще возможно. Однако, в отношении объектов недвижимости, расположенных на участке без установленных границ, также приостанавливается кадастровый учет и регистрация прав. Важно отметить, что для зданий и сооружений (и помещений в них), регистрация ограничений и обременений может быть возможна даже при отсутствии сведений о границах земельного участка, на котором они расположены.

С 1 марта 2025 года внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном участке, если межевание не проводилось и границы не определены, становится невозможным. После этой даты межевание не требуется только в определенных случаях, например, при внесении сведений о ранее учтенном участке в ЕГРН.

Эти нововведения направлены на исключение из оборота земельных участков и объектов недвижимости, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков. В результате, совершение сделок с недвижимостью требует от приобретателя более тщательного изучения вопроса учета земельных участков и описания местоположения их границ, а от отчуждателя – дополнительных затрат на проведение такого учета.

Фактически, отсутствие межевания и внесения сведений в ЕГРН блокирует возможность совершения юридически значимых действий с земельным участком, что подчеркивает важность своевременного проведения кадастровых работ.

Межевание земельного участка: обязательность и исключения

Межевание земельного участка – это комплекс кадастровых работ, направленных на установление, восстановление и закрепление на местности границ земельного участка. С 1 марта 2025 года межевание становится фактически обязательным условием для совершения любых сделок с земельными участками, а также для регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные на этих участках. Отсутствие межевания влечет за собой невозможность внесения сведений о земельном участке в ЕГРН, что, в свою очередь, блокирует любые регистрационные действия.

Исключения из этого правила достаточно редки. Межевание не потребуется в следующих случаях:

• Если необходимо установить сервитут на земельный участок.
• Если кадастровый учет или регистрация прав на здание или сооружение (помещения в них) осуществляется в связи с прекращением их существования.
• Если сведения о ранее учтенном участке вносятся в ЕГРН.

Во всех остальных случаях, отсутствие межевания является препятствием для проведения каких-либо операций с земельным участком. Это связано с тем, что границы земельного участка являются ключевым элементом его идентификации, и без их точного определения невозможно обеспечить защиту прав собственников и избежать земельных споров.

Таким образом, если вы планируете совершить сделку с земельным участком, убедитесь, что межевание проведено и сведения о границах внесены в ЕГРН. В противном случае, вам придется потратить время и средства на проведение межевания, что может затянуть процесс оформления сделки.

В целом, обязательность межевания направлена на повышение точности и достоверности сведений о земельных участках в ЕГРН, что способствует упорядочению земельных отношений и защите прав собственников.

Электронный документооборот для юридических лиц

С 1 марта 2025 года юридические лица обязаны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав только в электронной форме. Исключения составляют некоторые случаи, установленные законом.

Требования к форме заявления и документам

С 1 марта 2025 года вступают в силу изменения, касающиеся формы заявления и прилагаемых к нему документов при обращении юридических лиц за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно нововведениям, юридические лица обязаны подавать заявления и необходимые документы исключительно в электронной форме, за исключением строго определенных случаев, установленных законодательством.

Данное требование направлено на оптимизацию процесса документооборота, снижение административных барьеров и повышение эффективности взаимодействия между юридическими лицами и регистрирующими органами. Электронный формат позволяет ускорить обработку документов, минимизировать риски ошибок и повысить прозрачность процедур.

В случае несоблюдения юридическим лицом требований к форме заявления, то есть при подаче заявления и документов в бумажном виде, регистрирующий орган имеет право вернуть заявление без рассмотрения. Это подчеркивает важность соблюдения установленных правил и подготовки документов в соответствии с требованиями электронного формата.

Важно отметить, что исключения из правила об обязательной электронной форме подачи заявлений для юридических лиц устанавливаются федеральным законом. К таким исключениям могут относиться случаи, когда у юридического лица отсутствует техническая возможность для формирования и направления документов в электронной форме, или когда законодательством предусмотрена возможность подачи документов в бумажном виде в определенных ситуациях.

Таким образом, юридическим лицам необходимо тщательно изучить требования к форме заявления и прилагаемым документам, а также обеспечить наличие технической возможности для их формирования и направления в электронной форме. В противном случае, заявление может быть возвращено без рассмотрения, что приведет к задержке в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Определение момента завершения строительства или реконструкции

С 1 марта 2025 года вносятся уточнения в Градостроительный кодекс РФ, определяющие момент завершения строительства или реконструкции зданий и сооружений. Этот момент важен для кадастрового учета и регистрации прав, а также для начала эксплуатации объектов.

Кадастровый учет объектов ижс и садовых домов

До 1 марта 2031 года кадастровый учет и регистрация прав на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовые дома допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Это упрощенный порядок, который не требует направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства таких объектов.

Согласно действующему законодательству, направление застройщиком уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства таких объектов в указанный период не требуется (ч. 12 ст. 70 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Учитывая это, до 1 марта 2031 года объекты ИЖС и садовые дома могут эксплуатироваться без получения от уполномоченного органа уведомления об их соответствии требованиям градостроительного законодательства, но после их кадастрового учета.

Изменения, вступающие в силу с 1 марта 2025 года, напрямую касаются объектов, для строительства (реконструкции) которых не требуется получение разрешения на строительство (включая объекты ИЖС и садовые дома). До даты кадастрового учета таких объектов их строительство (реконструкция) не могут считаться завершенными, а значит, их эксплуатация до этого момента невозможна. Таким образом, своевременное проведение кадастрового учета становится критически важным для владельцев ИЖС и садовых домов, желающих использовать свою недвижимость в полном объеме.

Важно отметить, что после 1 марта 2031 года для кадастрового учета и регистрации прав на объекты ИЖС и садовые дома потребуется соблюдение общего порядка, предусматривающего направление уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства, а также получение уведомления о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства.

Обязанности застройщиков по кадастровому учету и регистрации прав

Федеральный закон № 487-ФЗ возлагает на застройщиков обязанность по осуществлению кадастрового учета и регистрации прав на возведенные ими объекты недвижимости. Это относится как к объектам, построенным с привлечением средств дольщиков, так и без такового.

Регистрация прав собственности дольщиков

Застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов (МКД) или иных объектов недвижимости с привлечением средств дольщиков в рамках Федерального закона № 214-ФЗ, обязаны в течение 30 рабочих дней после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства подать заявление на регистрацию права собственности этого участника. Это заявление подается в Росреестр в электронной форме, без необходимости оформления доверенности от дольщика. Данное требование распространяется даже на случаи, когда передаточный акт не был подписан дольщиком.

В отношении отдельных помещений и машино-мест, входящих в состав МКД или иного объекта недвижимости, построенного с привлечением средств дольщиков, но которые были возведены без использования этих средств, застройщик обязан подать заявление о регистрации своих прав на эти объекты не позднее шести месяцев с даты кадастрового учета всего здания. Эти заявления также подаются в электронной форме.

Данные нормы направлены на предотвращение ситуаций, когда объекты недвижимости фактически используются без проведения кадастрового учета и регистрации прав на них, что, в свою очередь, обеспечивает защиту прав и интересов дольщиков, а также способствует прозрачности рынка недвижимости. Нововведения также призваны сократить сроки оформления прав собственности на объекты долевого строительства и упростить процедуру регистрации для всех участников процесса.

Кроме того, усиление контроля за соблюдением застройщиками обязанностей по кадастровому учету и регистрации прав позволяет избежать возникновения проблем, связанных с самовольным строительством и незаконной эксплуатацией объектов недвижимости. В целом, изменения в законодательстве направлены на повышение эффективности государственного регулирования в сфере строительства и недвижимости, а также на обеспечение прав граждан и организаций.

Увеличение размеров госпошлин за кадастровый учет и регистрацию прав

С начала 2025 года произошли значительные изменения в размере государственных пошлин, взимаемых за кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество. Эти изменения, введенные Федеральными законами № 362-ФЗ от 29 октября 2024 года и № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года, направлены на увеличение доходов бюджета и совершенствование системы финансирования органов, осуществляющих кадастровый учет и регистрацию прав.

Особенно заметным стало двукратное увеличение госпошлин для юридических лиц при регистрации прав, ограничений, обременений и сделок с недвижимым имуществом. Это касается, в частности, предприятий как имущественных комплексов, договоров аренды недвижимости, а также регистрационных действий в отношении недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов. Увеличение госпошлин затронуло и иные виды регистрационных действий, осуществляемых юридическими лицами.

В результате, расходы организаций на совершение ряда наиболее распространенных регистрационных действий, связанных с созданием объектов недвижимости и совершением сделок с ними, существенно возросли. Это может оказать влияние на инвестиционную активность, а также на стоимость недвижимости для конечных потребителей.

Увеличение госпошлин также может стимулировать более тщательное планирование и подготовку документов, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав, с целью избежать ошибок и повторных обращений в регистрирующие органы. Кроме того, это может способствовать развитию электронного документооборота и использованию онлайн-сервисов для подачи документов, что позволит сократить время и затраты на регистрационные процедуры.

Определение момента завершения строительства или реконструкции здания или сооружения, а также введение обязанности застройщиков по осуществлению кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости, направлены на исключение ситуаций фактического использования объектов без проведения их кадастрового учета и (или) регистрации прав на них. Это позволит повысить собираемость налогов и других обязательных платежей, а также обеспечить безопасность и комфорт проживания граждан.

Увеличение размеров госпошлин за кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество в отдельных случаях может оказать негативное влияние на инвестиционную активность, но в то же время может стимулировать более тщательное планирование и подготовку документов, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав.

В целом, изменения в сфере государственного кадастрового учета земельных участков требуют от всех участников рынка недвижимости повышенного внимания к соблюдению требований законодательства и своевременному оформлению необходимых документов.