Иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - Дело No 33-15500/2022
Информация по делу
Результат
Суд удовлетворил исковые требования:
на истца переведены права и обязанности покупателя по договору купли‑продажи ½ доли квартиры;
с истца в пользу покупателя взыскана стоимость доли — 1 500 000 рублей;
предписано внести изменения в ЕГРН относительно правообладателя спорной доли.
Фабула дела
Истец владеет ½ долей в праве собственности на квартиру. Развитие событий:
18 марта 2021 года: собственник второй ½ доли направил истцу через нотариуса уведомление о намерении продать свою долю за 1 500 000 рублей.
Почтовое отправление не было вручено истцу и вернулось в нотариальную контору.
15 июня 2021 года: нотариус удостоверил договор купли‑продажи доли квартиры за указанную сумму, переход права был зарегистрирован в установленном порядке.
Истец обратился в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя по совершённой сделке.
Позиция суда
1. Правовая основа
ч. 1 ст. 250 ГК РФ: участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки отчуждаемой доли по цене предложения и на равных условиях.
ч. 3 ст. 250 ГК РФ: если преимущественное право покупки нарушено, участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
2. Анализ обстоятельств
Согласно ответу АО «Почта России» на судебный запрос, подтвердить факт доставки уведомления истцу или установить причину неудачной попытки вручения невозможно — отсутствует накладная формы № 6.
Отсутствие подтверждения вручения не может расцениваться как уклонение истца от получения корреспонденции.
Поскольку преимущественное право покупки было нарушено, истец вправе требовать перевода на себя прав покупателя.
3. Выводы суда
С учётом изложенного суд:
признал за истцом право на перевод прав и обязанностей по договору купли‑продажи;
взыскал с истца в пользу фактического покупателя уплаченную по сделке сумму (1 500 000 рублей);
обязал внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о новом правообладателе доли квартиры.
Каково исходное правовое положение сторон в деле?
Истец владеет ½ долей в праве собственности на квартиру. Вторая ½ доля принадлежала другому собственнику, который решил её продать.
Какие действия предпринял собственник второй доли для продажи своей части квартиры?
18 марта 2021 года собственник второй ½ доли направил истцу через нотариуса уведомление о намерении продать свою долю за 1 500 000 рублей.
Что произошло с отправленным уведомлением?
Почтовое отправление не было вручено истцу и вернулось в нотариальную контору.
Как и когда была оформлена сделка по продаже доли?
15 июня 2021 года нотариус удостоверил договор купли‑продажи доли квартиры за 1 500 000 рублей, а переход права был зарегистрирован в установленном порядке.
Какое требование предъявил истец в суде?
Истец обратился в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя по совершённой сделке.
Какие нормы ГК РФ легли в основу судебного решения?
ч. 1 ст. 250 ГК РФ: участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли по цене предложения и на равных условиях.
ч. 3 ст. 250 ГК РФ: если преимущественное право покупки нарушено, участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Что показал запрос суда в АО «Почта России»?
Согласно ответу АО «Почта России», невозможно подтвердить факт доставки уведомления истцу или установить причину неудачной попытки вручения — отсутствует накладная формы № 6.
Как суд оценил отсутствие подтверждения вручения уведомления?
Суд указал, что отсутствие подтверждения вручения не может расцениваться как уклонение истца от получения корреспонденции.
Почему суд пришёл к выводу о нарушении преимущественного права покупки?
Поскольку не было достоверных доказательств вручения истцу уведомления о продаже доли, суд счёл, что преимущественное право покупки было нарушено.
Каковы итоговые выводы суда?
Суд:
признал за истцом право на перевод прав и обязанностей по договору купли‑продажи;
взыскал с истца в пользу фактического покупателя уплаченную по сделке сумму (1 500 000 рублей);
обязал внести изменения в ЕГРН о новом правообладателе доли квартиры.
В чём заключается суть судебного решения с точки зрения защиты прав сособственника?
Решение суда восстановило нарушенное преимущественное право покупки истца: несмотря на состоявшуюся сделку, права покупателя были переведены на истца, который обязан компенсировать фактическому покупателю уплаченную сумму. Это обеспечивает баланс интересов — защищает права сособственника и одновременно учитывает интересы добросовестного покупателя.
Какой срок предусмотрен для обращения в суд при нарушении преимущественного права покупки?
Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ, участник долевой собственности вправе обратиться в суд в течение трёх месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего преимущественного права покупки.
