О прекращении ограничения права собственности в виде ипотеки - Дело No 2-210/2022
Информация по делу
Результат
Суд удовлетворил иск: ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении долей квартиры прекращено, обременение снято.
Фабула дела
В апреле 2017 года (21.04.2017) истцы приобрели квартиру в долевую собственность — каждому по 1/5 доли.
Ключевые обстоятельства сделки:
часть стоимости квартиры (397 869,93 руб.) оплачена за счёт средств материнского (семейного) капитала;
до полного расчёта (до 10.09.2014) квартира находилась в залоге у продавца — это связано с особенностями перечисления средств материнского капитала;
при регистрации права собственности в ЕГРН была внесена запись об обременении;
04.10.2014 продавец выдал расписку о получении полной оплаты за квартиру.
В январе 2022 года истцы захотели распорядиться квартирой и обратились к нотариусу. В ходе проверки выяснилось, что обременение с квартиры так и не снято.
Проблема заключалась в том, что истцы не могли совместно с продавцом обратиться в Росреестр для снятия обременения — продавец умер (19.08.2020).
В связи с этим истцы подали иск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю. Они требовали:
прекратить ограничение права собственности (ипотеку в силу закона) на доли квартиры;
снять обременение.
Позиция суда
Суд руководствовался следующими нормами права и фактами:
Правовые основания
Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней после поступления в уполномоченный орган:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
либо решения суда о прекращении ипотеки.
В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, когда обеспеченное им обязательство исполнено.
Установленные факты
Из банковских выписок следует, что истцы полностью оплатили стоимость квартиры по договору купли‑продажи от 21.04.2017.
У продавца с 2014 года и до момента смерти (19.08.2020) не было претензий или споров по сделке.
Смерть продавца препятствует истцам в стандартном порядке снять обременение через совместное обращение в Росреестр.
Вывод суда
Поскольку обязательство по оплате квартиры исполнено, а продавец не имел и не высказывал претензий, основание для сохранения ипотеки отсутствует. Смерть продавца не должна препятствовать защите прав истцов.
На этом основании суд решил удовлетворить иск и погасить запись об ипотеке.
В чём суть спора?
Истцы приобрели квартиру в долевую собственность с использованием средств маткапитала. Часть стоимости была оплачена позже — из‑за особенностей перечисления маткапитала квартира находилась в залоге у продавца. После полной оплаты обременение не было снято, а продавец умер — поэтому истцы обратились в суд с требованием снять обременение с долей квартиры.
Какое обременение было на квартире?
Ипотека в силу закона (залог в пользу продавца) на период до полной оплаты стоимости квартиры, в т. ч. части, оплаченной за счёт маткапитала.
Почему обременение не сняли сразу после оплаты?
Полная оплата состоялась 04.10.2014 (расписка продавца), но запись об обременении в ЕГРН осталась. Для снятия обременения требовалось совместное заявление залогодателя и залогодержателя, однако позже продавец умер (19.08.2020), что сделало такую процедуру невозможной.
К кому был предъявлен иск и что требовали истцы?
Иск подан к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю. Истцы требовали:
прекратить ограничение права собственности (ипотеку в силу закона) на доли квартиры;
снять обременение в ЕГРН.
Какие правовые нормы легли в основу решения суда?
п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — регистрационная запись об ипотеке погашается по совместному заявлению сторон либо по решению суда;
п. 1 ст. 352 ГК РФ — залог прекращается, когда обеспеченное им обязательство исполнено.
Какие факты установил суд?
истцы полностью оплатили стоимость квартиры (подтверждено банковскими выписками);
продавец выдал расписку о получении полной оплаты (04.10.2014);
до смерти (19.08.2020) продавец не высказывал претензий по сделке;
смерть продавца препятствует стандартному порядку снятия обременения через совместное обращение в Росреестр.
Почему суд удовлетворил иск?
Поскольку обязательство по оплате квартиры исполнено, основание для сохранения ипотеки отсутствует. Смерть залогодержателя не должна препятствовать защите прав добросовестных собственников. Суд применил п. 1 ст. 352 ГК РФ (прекращение залога при исполнении обязательства) и п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке (возможность погашения записи по решению суда).
Каков результат рассмотрения дела?
Суд удовлетворил иск: ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении долей квартиры прекращено, обременение снято.
Можно ли было решить вопрос без суда?
Да, если бы продавец был жив — достаточно совместного заявления сторон в Росреестр (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). В связи со смертью продавца такой вариант стал невозможен, поэтому истцам пришлось обращаться в суд.
Какие документы подтвердили исполнение обязательства?
расписка продавца от 04.10.2014 о получении полной оплаты;
банковские выписки, подтверждающие перечисление средств, в т. ч. маткапитала;
отсутствие претензий со стороны продавца до его смерти.
Почему смерть продавца не стала препятствием для удовлетворения иска?
Исполнение обязательства (полная оплата квартиры) прекращает залог (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Смерть залогодержателя сама по себе не продлевает действие обременения, если обязательство исполнено. Суд защитил права собственников, для которых невозможность снять обременение стала следствием объективных обстоятельств (смерти второй стороны).
Сколько времени даётся на погашение записи об ипотеке после поступления документов?
Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней после поступления в уполномоченный орган:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
либо решения суда о прекращении ипотеки.
