Фабула дела

Истец — законная собственница квартиры. В июне 2019 года она выяснила, что право собственности на её жильё перешло к третьему лицу на основании договора купли‑продажи от 15.10.2018.

В связи с этим истец обратилась в суд, потребовав признать договор недействительным.

Позиция суда

1. Правовая основа

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора требуется согласованная воля всех сторон.

2. Ключевые доказательства

• Почерковедческая экспертиза (назначена судом) показала: подписи истца в документах — результат компьютерного монтажа (использована одна и та же подпись).
• Пояснения истца:
  • она не планировала продавать квартиру;
  • не знакома с покупателями;
  • не получала денежных средств;
  • квартира фактически оставалась в её владении;
  • она продолжает оплачивать содержание жилья и живёт в нём с семьёй.
• Кредитный договор покупателя:
  • покупатель заключил с АКБ «Держава» (ПАО) договор на 25 000 000 рублей под залог квартиры;
  • суд постановил взыскать задолженность через продажу квартиры с публичных торгов (из‑за неуплаты кредита).
• Поддельные документы для банка:
  • нотариально удостоверенная доверенность от имени истца (для снятия с учёта и оформления документов);
  • нотариальное заявление о том, что истец не состоит в браке;
  • выписка из домовой книги;
  • отчёт ООО «АВЕРТА ГРУПП» о стоимости квартиры.

  Однако:

  • нотариус подтвердил, что не удостоверял эти документы;
  • управляющая компания сообщила, что не выдавала выписку из домовой книги.
• Электронная регистрация перехода права собственности:
  • в Росреестр подан диск с электронными документами, подписанными электронной подписью продавца и покупателя;
  • бумажные оригиналы не представлены;
  • истец заявила, что не получала электронную подпись и не обращалась за её оформлением.
• Несоответствия в отчёте оценщика:
  • истец не приглашала оценщика ООО «АВЕРТА ГРУПП» для осмотра квартиры;
  • фотоматериалы в отчёте не соответствуют реальному жилью, где проживает истец с семьёй.
• Отсутствие доказательств сделки:
  • нет подтверждений оплаты квартиры покупателем;
  • нет свидетельств фактической передачи жилья.

3. Выводы суда

Суд установил, что договор купли‑продажи:

• заключён лицом, не имевшим права отчуждать имущество;
• оформлен с использованием поддельных документов;
• совершён без волеизъявления собственника;
• не содержит нотариального согласия супруга истца на продажу квартиры.

Следовательно, договор признан недействительным.

Кроме того, суд признал ничтожным договор залога (ипотеки), поскольку:

• покупатель не обладал законным правом собственности на квартиру;
• он не имел права распоряжаться жильём.